Tributação de ganho de capital de imóvel rural

Dúvida do contribuinte: Como apurar o ganho de capital de imóvel rural?

Para calcular o ganho de capital de um imóvel rural, é necessário considerar a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição da terra nua. Essa apuração depende da data de aquisição do imóvel rural e se as benfeitorias foram deduzidas como despesa de custeio na atividade rural.

1. Imóveis adquiridos até 31/12/1996:

• Custo de Aquisição: Normalmente, é o valor declarado na Declaração de Bens e Direitos.
• Falta de Declaração: Se não houver declarações nos exercícios de 1992 a 1996, o cálculo segue orientações específicas.
• Valor de Mercado em 31/12/1991 Inferior ao Custo Corrigido: Para imóveis adquiridos até 1991 com valor de mercado inferior ao custo corrigido, o custo de aquisição pode ser atualizado com base em uma tabela de correção.
• Imóvel Adquirido Após 31/12/1991: O custo é o valor da escritura corrigido até 31/12/1995.
• Imóvel Adquirido a Partir de 01/01/1996: Não há correção monetária.
• Valor de Alienção: Sempre corresponde ao valor real da transação.

2. Imóveis adquiridos a partir de 01/01/1997:

• A Lei nº 9.393 de 1996 estabelece o Valor da Terra Nua (VTN) declarado no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat) como custo de aquisição e valor de alienação. Se não houver Diat, os cálculos devem se basear nos valores reais da transação.

Importante: Se as benfeitorias foram deduzidas como despesa de custeio na apuração da base de cálculo do imposto da atividade rural, o valor de alienação das benfeitorias será tributado como receita da atividade rural. Se o custo das benfeitorias integra o custo de aquisição, o ganho de capital é calculado de acordo com regras específicas.

Quando o custo das benfeitorias faz parte do custo de aquisição, a apuração do ganho de capital segue as seguintes regras:

a) Se não houver o Valor da Terra Nua (VTN) na data de aquisição ou alienação, o ganho de capital é calculado como a diferença entre o valor total recebido na alienação (terra nua mais benfeitorias) e o custo de aquisição, que inclui o custo da terra nua e as despesas com benfeitorias.

b) Se houver VTN na data de aquisição e alienação, o ganho de capital é determinado subtraindo o VTN da data de alienação somado ao valor recebido pelas benfeitorias do VTN da data de aquisição acrescido do valor pago pelas benfeitorias. A fórmula é a seguinte: GC = VTN alienação + valor recebido pelas benfeitorias – (VTN aquisição + valor pago pelas benfeitorias).

Essas regras estão em conformidade com a Lei nº 5.172 de 1966, artigo 29, a Lei nº 9.393 de 1996, artigo 8, e a Instrução Normativa SRF nº 84 de 2001, artigos 9º e 10.