Como declarar venda de imóvel no imposto de renda?

Pergunta do contribuinte sobre como declarar venda de imóvel no IRPF: como informar na declaração de IRRF a venda de um imóvel na situação a seguir…

1. Venda de imóvel em Janeiro de 2018, pelo valor de R$ 700.000,00, recebido pelo vendedor;
2. Na escritura do imóvel consta o valor de avaliação de R$ 350.000,00;
3. Na escritura do imóvel para efeito de venda, impostos, etc. consta o valor de R$ 310.000,00;
4. O imóvel foi adquirido nos anos de 1.994/1.995;
5. Na declaração de IRRF 16, consta o valor do imóvel de R$ 310.000,00;
6. O imóvel foi vendido e não foi adquirido um outro imóvel em virtude da pessoa já ter outro imóvel. O dinheiro foi aplicando em fundo de investimentos.

O contribuinte não nos informou mas estamos considerando que o mesmo preencheu o GCAP e recolheu o imposto de renda de 15% sobre o ganho de capital na venda do imóvel. Neste tutorial vamos entender como proceder neste caso. Caso o contribuinte não tenha realizado o pagamento do imposto no prazo correto, ainda há tempo de regularizar a situação perante o Fisco.

Como declarar venda de imóvel no IRPF?

Quem vende um imóvel pode precisar pagar até 15% de Imposto de Renda sobre seu ganho de capital. Porém quem usa o dinheiro da venda de um imóvel residencial para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias não precisa pagar imposto. Pode ser qualquer valor. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos. Contudo o contribuinte precisa usar todo o dinheiro recebido com a venda do imóvel antigo na compra do imóvel novo. Se usar menos terá que recolher 15% de imposto sobre a diferença.

Se o valor de venda do imóvel é de até R$ 440 mil também não precisa pagar imposto. Mas deve ser o único imóvel em nome do contribuinte e o mesmo não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos. Muitos contribuintes caem na malha fina ao usar essa isenção porque esquecem que possuem uma fração de outro imóvel. Para calcular o imposto devido, o contribuinte pode baixar o programa Ganhos de Capital (GCAP) da Receita, referente ao ano em que ele fez a venda do imóvel.

Todas as despesas com ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de aquisição para abater a base de cálculo do imposto. Porém o contribuinte precisa informar, anualmente, as quantias gastas com as benfeitorias na ficha Bens e Direitos da declaração. O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel pode ser descontado. Neste caso é necessário guardar o recibo por 5 anos. Despesas como taxas de cartório, IPTU ou condomínio não poderão ser abatidas.

Se o contribuinte tiver vendido um imóvel em 2018, deverá informar a venda na ficha de Bens e Direitos. A coluna referente ao valor em 31/12/2018 deverá ser zerada, e no campo de discriminação você deverá declarar que o bem foi vendido. É importante informar nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor da venda. Se o comprador tiver financiado a compra do bem, deve-se informar o nome e o CNPJ do banco que concedeu o crédito. Já os rendimentos serão preenchidos automaticamente na importação dos dados do GCAP.

Apuração de ganho de capital na venda do imóvel

O pagamento do imposto sobre ganho de capital deve ser feito até o fim do mês seguinte à venda. Quem vendeu um imóvel em outubro, por exemplo, deveria ter recolhido o imposto até o fim de novembro. O atraso gera multa de 20%, além de juros e correção monetária.

Se o contribuinte vendeu imóvel em 2018, mesmo que a operação seja isenta de imposto ou tenha gerado prejuízo, deve baixar o programa GCAP2018, preencher as informações e depois importar os dados para o programa do IR. Ao concluir o preenchimento, o programa informa se há imposto a pagar ou isenção.

O tributo sobre o lucro obtido deve ser pago até o último dia útil do mês posterior à venda. Caso não tenha recolhido o imposto no prazo certo, o contribuinte deve preencher o programa GCAP para calcular o imposto devido e usar o programa SICALC da Receita para calcular o acréscimo de juros e multa.

Situações em que há isenção ou redução de imposto sobre o ganho de capital

Se o contribuinte vendeu imóvel no ano passado e não recolheu imposto de renda então pode estar em dívida com o Fisco. Caso você tenha vendido um imóvel e não se preocupou em recolher imposto de renda será importante ler este capítulo para entender se está enquadrado em alguma situação de isenção ou redução de imposto a pagar.

Compra de outro imóvel em até seis meses após a venda

O dono de um imóvel residencial vendido que usar o dinheiro da venda para adquirir outro imóvel residencial em até 180 dias não paga imposto. Não há limite de valor e esta isenção só pode ser usada uma vez a cada cinco anos.

Caso o contribuinte não use todo o valor recebido na venda do imóvel, então precisará recolher imposto de renda de 15% sobre o valor do ganho de capital não utilizado. Por exemplo, se o imóvel foi vendido por R$ 600 mil tendo um ganho de capital de R$ 100 mil, mas o imóvel comprado foi de R$ 500 mil então precisará que recolher 15% de imposto sobre os R$ 100 mil que não foram utilizados.

Caso o contribuinte tenha decidido pela isenção na compra de outro imóvel no prazo de seis meses, mas não conseguiu encontrar outro imóvel ou gastou menos do que recebeu na venda do imóvel antigo, o recolhimento do imposto devido pode ser feito até o fim do sétimo mês após a venda. Nesse caso, não há multa, mas deve-se acrescentar juros e correção, contados desde a data da venda do imóvel até a data de pagamento do imposto.

Venda de único imóvel residencial até R$ 440 mil

Se o imóvel vendido é residencial e o valor do mesmo é de até R$ 440 mil então o contribuinte não precisará pagar imposto. Porém o imóvel vendido precisa ser o único imóvel em nome do contribuinte e o mesmo não pode ter vendido casas ou apartamentos nos últimos cinco anos.

Imóveis adquiridos até 1969

Caso o contribuinte tenha vendido um imóvel adquirido até 1969, o mesmo estará isento de imposto sobre ganho de capital, seja qual for o valor de aquisição ou de venda do bem.

O contribuinte que recebe uma casa ou apartamento de herança também tem isenção total, caso a pessoa falecida tenha comprado o imóvel até 1969. Ao formalizar a transferência do bem para os herdeiros, deve-se atualizar o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Desta forma, o contribuinte reduzirá o imposto a pagar em caso de venda futura.

Imóveis adquiridos entre 1970 e 1988

Caso o contribuinte tenha vendido um imóvel adquirido entre 1970 e 1988, o mesmo terá desconto de imposto sobre ganho de capital. O desconto começa em 95% para imóveis comprados em 1970 e diminui à razão de cinco pontos percentuais ao ano conforme mostra a tabela abaixo:

ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO	ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO
1969	100%	1979	50%
1970	95%	1980	45%
1971	90%	1981	40%
1972	85%	1982	35%
1973	80%	1983	30%
1974	75%	1984	25%
1975	70%	1985	20%
1976	65%	1986	15%
1977	60%	1987	10%
1978	55%	1988	5%

O contribuinte que recebe uma casa ou apartamento de herança também tem isenção, caso a pessoa falecida tenha comprado o imóvel entre 1970 e 1988. Ao formalizar a transferência do bem para os herdeiros, deve-se atualizar o valor do imóvel para o preço atual de mercado. Desta forma, o contribuinte reduzirá o imposto a pagar em caso de venda.

Gastos com benfeitorias

Gastos com ampliação ou reforma de um imóvel podem ser somados ao seu valor de aquisição. Porém, para ter direito a essa redução, o contribuinte precisa informar, anualmente, as valores gastos com as benfeitorias na ficha de “Bens e Direitos” da declaração. No programa GCAP também há um campo para informar os valores das benfeitorias anuais.

É necessário guardar todas as notas fiscais e recibos dos gastos com as benfeitorias, tanto de materiais quanto de prestadores de serviços. É preciso constar CPF ou CNPJ para comprovar as despesas.

Corretagem

O valor pago à imobiliária pela corretagem na venda do imóvel deve ser considerado para abatimento. Despesas como taxas de cartório, IPTU ou condomínio não são abatidas.

Como preencher a declaração anual de imposto de renda?

No programa gerador da declaração de ajuste anual, ao importar os dados do GCAP , o ganho de capital obtido na venda do imóvel será inserido de forma automática na ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva. Por outro lado, se a venda foi isenta de imposto de renda então o valor será transferido para a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

O contribuinte deverá também fazer a baixa do imóvel na ficha Bens e Direitos. Isto é feito colocando no campo Situação em 31/12/2018 o valor zero. No campo Discriminação deve ser informado que a venda foi realizada, incluindo o nome e CPF ou CNPJ do comprador e o valor pelo qual o imóvel foi vendido. Se o comprador tiver adquirido o imóvel por meio de financiamento, essa informação e o nome do banco que concedeu o crédito para o pagamento do imóvel devem ser incluídos neste campo.

Situações possíveis

Veja algumas situações possíveis citadas pelo Portal Exame.

Venda de imóvel financiado

O lucro obtido na venda de um imóvel em 2018, cujo financiamento não foi quitado, deve ser apurado de acordo com os valores efetivamente pagos pelo contribuinte no financiamento. Ou seja, se o vendedor quitou metade do valor do financiamento do bem, o contribuinte deverá declarar apenas a venda desse valor.

O lucro que será informado no GCAP também deve ser proporcional à fatia já paga pelo imóvel, caso a venda da unidade não seja isenta do imposto de renda. Após realizar esse cálculo, o lucro da transação deve ser declarado pelo contribuinte da mesma forma que a venda de um imóvel quitado. Posteriormente, o imóvel também deve ser excluído da ficha “Bens e Direitos”.

Venda de imóvel parcelada

Se os pagamentos pela venda do imóvel no ano passado foram ou ainda estão sendo recebidos de forma parcelada, o vendedor deve preencher o GCAP com a data do contrato e o valor total da venda, com a ressalva de que os valores estão sendo recebidos a prazo.

Dessa forma, o programa auxiliar da Receita irá emitir DARFs proporcionais aos valores recebidos pelo contribuinte. Ou seja, os impostos a serem pagos também serão proporcionais às parcelas recebidas.

Ao receber cada pagamento, o vendedor terá até o último dia útil do mês posterior à data de quitação da parcela para recolher o Imposto de Renda proporcional ao valor.

Se o vendedor continuar a receber os pagamentos neste ano, o contribuinte deve informar no GCap que o restante do valor será recebido em 2019.

Dicas de preenchimento do GCAP

Para facilitar a vida do contribuinte, a Confirp Contabilidade elaborou um roteiro para preenchimento do GCAP:

Primeiramente deve-se separar os documentos comprobatório da venda do referido imóvel, tais como:

a) compromisso de venda e compra de imóvel e/ou escritura de venda e compra de imóvel, e

b) comprovantes de recebimentos.

Posteriormente se deve preencher o aplicativo, iniciando pela:

Guia identificação

1. Especificação do Bem Imóvel
2. Endereço completo

• Natureza da operação (Venda ou Compromisso de Compra e Venda)

1. Data de Aquisição
2. Data de Alienação
3. Valor de Alienação (Informe o valor total em reais, contratado na operação de alienação, ainda que o pagamento seja parcelado)

• Informar se a Alienação ocorreu a prazo/prestação. Importa ressaltar que as alienações com recebimento do preço a prazo/prestação, a tributação pode ser diferida. Para efeito de apuração do ganho de capital, considera-se alienação:
  1. À VISTA – aquela cujo valor de alienação é recebido integralmente dentro do próprio mês da alienação;
  2. A PRAZO – aquela cujo valor de alienação é recebido em uma única parcela após o mês da alienação. Importa ressaltar que não caracteriza alienação a prazo/prestação a realizada com emissão de notas promissórias pro soluto ou títulos de crédito, inclusive títulos da dívida pública. Esta regra não se aplica, contudo, se as notas promissórias forem vinculadas ao contrato pela cláusula pro-solvendo (dependente de pagamento efetivo).
  3. À PRESTAÇÃO – aquela cujo valor de alienação é recebido em duas ou mais parcelas, em diferentes meses.
• Informar se no imóvel alienado houve edificação, ampliação, reforma ou trata-se de imóvel adquirido em partes e em datas diferentes. Caso seja esse o caso, deverá levantar inicialmente as parcelas pagas “em meses e anos” para incluir em campo especifico (aba de Apuração do Custo).

Vale lembrar que o programa GCAP calculará automaticamente um percentual fixo de redução previstos na Lei nº 11.196/2005 e Lei 7.713/1988. Para tanto, é indispensável que o declarante responda às perguntas formuladas no programa.

Outro ponto importante é que se poderá optar pela ISENÇÃO DO IMPOSTO SOBRE A RENDA INCIDENTE SOBRE O GANHO DE CAPITAL auferido na VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS, cujo produto da venda seja aplicado na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da celebração do contrato de venda, nos termos do art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.

Guia adquirentes

Relacionar nessa parte do aplicativo, o nome ou razão social, seguido do CPF ou CNPJ dos adquirentes.

Guia apuração do custo

Nessa parte do aplicativo deverá relacionar:

1. O valor da corretagem paga (quando suportado pelo vendedor)
2. Informar o desdobramento do custo de aquisição, informando o “mês”, “ano” e “valor” pago para financiamentos, edificações, ampliações, reformas, benfeitorias, impostos de transmissão, etc.

Guia cálculo do imposto

Nessa parte do aplicativo deverá relacionar:

1. O campo valores recebidos em anos anteriores, se deve ser utilizada para vendas a prestação efetuas em anos anteriores que nesse período o contribuinte está recebendo nesse ano calendário;
2. Informar se a prestação final da venda à prestação ocorrerá nesse ano calendário;

• Informar os valores recebidos durante o ano calendário e os impostos pagos no período de apuração.

Guia consolidação

Nessa parte do aplicativo trará um resumo da apuração do ganho de capital, rendimentos que serão lançados automaticamente nas fichas de Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte ou Rendimentos Isentos e Não Tributáveis e também o valor dos impostos apurados no período.