Ao realizar a compra de um imóvel, especialmente em condomínios, é essencial que o comprador solicite uma série de documentos que garantem a segurança jurídica da transação. Essas certidões e declarações permitem verificar a regularidade do imóvel, a inexistência de dívidas, a situação financeira do condomínio e a eventual existência de ações judiciais contra os proprietários. Além disso, quando o vendedor for empresário, há a necessidade de obter documentos complementares que atestem a regularidade fiscal e jurídica da empresa.
Neste artigo, apresentamos de forma detalhada cada uma das certidões e documentos que devem ser solicitados tanto do imóvel, quanto dos proprietários e, se for o caso, das empresas das quais o vendedor participe. A análise criteriosa desses documentos é indispensável para evitar surpresas desagradáveis, como a descoberta de débitos ocultos ou litígios judiciais que possam comprometer a negociação e a posse do bem.
Do imóvel
a) Certidão de matrícula atualizada, expedida pelo Registro de Imóveis competente
Documento que comprova a existência do imóvel e informa a situação atual, como proprietários, ônus, gravames, hipotecas, penhoras e demais informações relevantes.
b) Certidão de dados cadastrais, expedida pela prefeitura
Informa os dados do cadastro municipal do imóvel, como número de inscrição, localização, área construída, uso do imóvel, entre outros. É utilizada para verificar a regularidade perante o município.
c) Certidão negativa sobre taxas e tributos imobiliários, expedida pela prefeitura
Comprova que não há débitos de IPTU ou outras taxas municipais relacionadas ao imóvel.
d) Declaração de quitação de despesas condominiais, com firma reconhecida, e cópia autenticada da ata que elegeu o síndico
Declaração assinada pelo síndico informando que o imóvel está com as cotas condominiais quitadas. A ata confirma a legitimidade do síndico que assinou a declaração.
e) Convenção de condomínio
Documento registrado que regulamenta as normas gerais de funcionamento do condomínio, incluindo direitos e deveres dos condôminos.
f) Ata que determinou as vagas de garagem
Documento que comprova a destinação e eventual vinculação das vagas de garagem ao imóvel, garantindo a regularidade e o direito de uso.
g) Estatuto e regulamento interno do condomínio
Regras que complementam a convenção, disciplinando aspectos práticos do dia a dia, como uso das áreas comuns, penalidades e normas de convivência.
h) Cópia do último exercício fiscal do condomínio
Demonstração das receitas e despesas do condomínio no último exercício fiscal, evidenciando a saúde financeira e a regularidade administrativa.
Dos proprietários
a) Certidão de ação trabalhista em tramitação – TRT 2ª Região
Documento que indica se há processos trabalhistas em andamento contra o proprietário na 2ª Região da Justiça do Trabalho.
b) Certidão negativa de débitos trabalhistas – TST
Comprova que o proprietário não possui débitos trabalhistas inscritos, sendo um requisito para negociações e transações patrimoniais.
c) Certidão dos cartórios de protestos dos últimos 5 anos
Aponta se há protestos de títulos contra o proprietário nos últimos cinco anos, o que pode indicar inadimplência.
d) Certidão estadual de distribuições cíveis, família e sucessões, execuções fiscais e juizados especiais cíveis de Minas – TJMG
Confirma se há ações judiciais estaduais em nome do proprietário, abrangendo diversas áreas do direito.
e) Certidões individualizadas dos cartórios dos distribuidores criminais – TJMG
Verifica a existência de registros criminais em nome do proprietário, para confirmar ausência de antecedentes criminais.
f) Certidão de distribuição de ações e execuções cíveis, fiscais, criminais e dos juizados especiais federais criminais adjuntos – TJMG
Apura se há ações judiciais federais e criminais ajuizadas contra o proprietário.
g) Certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da união
Comprova que não há pendências fiscais federais ou inscrições na dívida ativa, o que é essencial para a segurança jurídica na transação.
h) Cópia das cédulas de identidade e do cadastro nacional de pessoa física
Documentos de identificação pessoal, essenciais para comprovação da titularidade e regularidade civil.
i) Certidão de casamento atual
Confirma o estado civil atualizado do proprietário, fundamental para verificar eventual necessidade de anuência do cônjuge na venda.
j) Consulta da Junta Comercial das comarcas indicadas informando se o vendedor participa de alguma sociedade empresarial
Verifica a participação do proprietário em sociedades empresariais, o que pode impactar em eventuais restrições patrimoniais.
Das empresas do proprietário (se for constatado na consulta “j” acima)
a) Distribuidor forense de falência, concordata e recuperação judicial e extrajudicial, dos últimos 10 anos – TJMG
Verifica se a empresa do proprietário está ou esteve envolvida em processos de insolvência nos últimos 10 anos.
b) Certidão negativa de débito do INSS
Comprova que a empresa está regular com suas obrigações previdenciárias perante o Instituto Nacional do Seguro Social.
c) Certidão de regularidade do FGTS
Atesta que a empresa está em dia com as contribuições ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, importante para evitar riscos trabalhistas.
d) Cópia autenticada do contrato social consolidado da empresa
Documento que reúne todas as alterações contratuais, demonstrando a estrutura societária atual da empresa.