Tributação de permutas

Para fins tributários, uma permuta é definida como qualquer operação envolvendo a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, sejam elas prontas ou a construir, por outras unidades imobiliárias. Mesmo que uma das partes envolvidas efetue um pagamento adicional em dinheiro — conhecido como “torna” — a transação continua sendo classificada como permuta.

O termo “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” abrange uma variedade de situações, incluindo:

a) Terrenos adquiridos com ou sem construção para fins de venda.
b) Cada lote resultante do desmembramento de um terreno.
c) Cada terreno decorrente de um processo de loteamento.
d) Cada unidade distinta que resulta de um empreendimento de incorporação imobiliária.
e) Cada prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma.
f) Cada casa ou apartamento, seja já construído ou a construir.

É essencial que, ao formalizar a transação, a escritura seja elaborada especificamente como uma permuta. Transações que envolvem outros tipos de bens ou direitos, além de bens imóveis, não são consideradas permutas e, em vez disso, o ganho de capital é apurado como dação em pagamento.

Permuta sem Torna

A permuta sem torna é uma transação em que duas partes trocam bens ou serviços de valor sem a necessidade de pagamento adicional em dinheiro ou qualquer compensação financeira.

Exemplo teórico: Dois amigos decidem trocar livros. Um possui um livro de ficção, e o outro tem um livro de não ficção. Eles concordam em fazer a troca diretamente, sem qualquer pagamento adicional. Isso é uma permuta sem torna.

Exemplo de declaração

No dia 4 de maio de 2022, a contribuinte Amanda realizou uma permuta envolvendo uma casa, que havia adquirido em 15 de outubro de 1990 e declarado pelo valor de R$ 60.000,00. Nessa troca, o bem em questão foi transferido para o contribuinte Heitor. Simultaneamente, Amanda recebeu um apartamento pertencente a Heitor, adquirido por ele em 10 de junho de 1992 e declarado no valor de R$ 50.000,00.

Para a declaração de seus bens e direitos, os valores e a situação patrimonial dos contribuintes Amanda e Heitor foram os seguintes, considerando os anos de 2021 e 2022:

Contribuinte Amanda:

• Em 31/12/2021:
  • Casa: R$ 60.000,00
  • Apartamento: R$ 0,00
• Em 31/12/2022:
  • Casa: R$ 0,00
  • Apartamento: R$ 60.000,00

Contribuinte Heitor:

• Em 31/12/2021:
  • Casa: R$ 0,00
  • Apartamento: R$ 50.000,00
• Em 31/12/2022:
  • Casa: R$ 50.000,00
  • Apartamento: R$ 0,00

Essas mudanças refletem a transação realizada por Amanda e Heitor, na qual a casa de Amanda foi transferida para Heitor, enquanto o apartamento de Heitor tornou-se propriedade de Amanda. Essas alterações foram devidamente refletidas nas declarações de bens e direitos dos contribuintes, considerando os valores e a situação patrimonial em 31 de dezembro de 2021 e 2022.

Permuta com Torna

Definição: A permuta com torna ocorre quando duas partes trocam bens de valor, mas uma delas complementa a operação com pagamento em dinheiro, para equilibrar os valores envolvidos.

Exemplo teórico: Suponha que você queira trocar seu smartphone antigo por um modelo mais novo com um amigo. No entanto, o novo modelo custa um pouco mais. Para equilibrar a troca, você concorda em pagar uma quantia em dinheiro ao seu amigo junto com o smartphone antigo. Isso é uma permuta com torna.

Exemplo de declaração

Foi realizada a mesma operação de permuta entre Amanda e Heitor, com o acréscimo de uma torna no valor de R$ 10.000,00, que foi paga por Amanda. Os cálculos do ganho de capital de Amanda para essa operação foram os seguintes:

• Proporção: A torna de R$ 10.000,00 representa 14,2857% do valor total da operação, que foi de R$ 70.000,00 (a permuta original sem a torna).
• Ganho de Capital (antes da redução): 14,2857% x R$ 10.000,00 = R$ 1.428,57
• Ganho de Capital (após a redução da Lei nº 11.196/2006): Consulte a pergunta 623
• Custo da Torna: O valor da torna de R$ 10.000,00 subtrai o ganho de capital, ou seja, R$ 10.000,00 – R$ 1.428,57 = R$ 8.571,43.
• Imposto sobre a Renda: O ganho de capital após a redução da Lei nº 11.196/2006 foi calculado como R$ 350,9952 e tributado à alíquota de 15%, resultando em R$ 52,65 de imposto.
• Rendimento Tributação Exclusiva: A renda após o imposto sobre a renda foi de R$ 350,9952 – R$ 52,65 = R$ 298,35.
• Rendimento Isento e Não Tributável: O valor da torna menos o rendimento tributação exclusiva foi de R$ 10.000,00 – R$ 298,35 = R$ 1.077,57.

Dados para a declaração de bens e direitos de Amanda e Heitor, considerando as situações em 31 de dezembro de 2021 e 2022:

Contribuinte Amanda:

• Em 31/12/2021:
  • Casa: R$ 60.000,00
  • Apartamento: R$ 0,00
• Em 31/12/2022:
  • Casa: R$ 0,00
  • Apartamento: R$ 51.428,57

Contribuinte Heitor:

• Em 31/12/2021:
  • Casa: R$ 0,00
  • Apartamento: R$ 50.000,00
• Em 31/12/2022:
  • Casa: R$ 60.000,00
  • Apartamento: R$ 0,00

Essas informações refletem a operação de permuta com torna entre Amanda e Heitor, incluindo os cálculos de ganho de capital e os detalhes sobre os bens e direitos de ambos os contribuintes nas declarações em 2021 e 2022.

Dúvidas comuns sobre permuta

Dúvida 1: Como proceder na permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias?

Na situação em que ocorre a permuta de uma unidade por duas ou mais unidades imobiliárias, o permutante que recebe essas unidades deve proceder à alocação de valor de forma individual para cada unidade imobiliária, proporcionalmente ao valor do imóvel original entregue na permuta.

Essa orientação está em conformidade com a Instrução Normativa SRF nº 107, de 14 de julho de 1988, inciso 1.8, e a Solução de Consulta Cosit nº 166, de 28 de maio de 2019.

Dúvida 2: Como proceder no caso de permuta com pagamento de torna em dinheiro?

Quando a operação de permuta envolve o pagamento de torna em dinheiro, a pessoa física que a recebe deve deve calcular o ganho de capital, considerando a parcela correspondente do custo da unidade dada em permuta que se relaciona com a torna.

Quando a torna é acordada para pagamento em parcelas ao longo do tempo, o ganho de capital proporcional pode ser tributado mensalmente, à medida que as parcelas são recebidas.

É importante notar que, para imóveis adquiridos até 31/12/1988, é possível aplicar o percentual de redução estabelecido no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, sobre o ganho de capital associado à torna.

Por outro lado, no caso de permutas que envolvem o pagamento de torna em bens móveis ou direitos (exceto dinheiro), o tratamento de permuta definido no art. 132, inciso II, do Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018, não é aplicável. Nesse cenário, o ganho de capital deve ser calculado normalmente para cada uma das alienações envolvidas na permuta.

Dúvida 3: Qual é o tratamento tributário aplicável na permuta entre bens móveis e imóveis?

No caso de uma permuta envolvendo bens móveis e imóveis, é importante observar que o tratamento tributário não segue as diretrizes previstas no artigo 132 do Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018. Nesse cenário, é necessário calcular o ganho de capital separadamente para cada uma das alienações realizadas.

Isso significa que, ao contrário das permutas envolvendo apenas imóveis, em que o tratamento é específico conforme mencionado no artigo 132 do RIR/2018, nas permutas que incluem bens móveis, o ganho de capital deve ser apurado individualmente para cada item envolvido na transação.

Essa distinção é regulamentada pela Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, em seu artigo 3º, parágrafo 3º. Portanto, ao realizar uma permuta que mistura bens móveis e imóveis, é importante ter em mente que os cálculos de ganho de capital devem ser realizados de acordo com as regras aplicáveis a cada tipo de bem, em vez de seguir o tratamento único estipulado no artigo 132 do RIR/2018.

Dúvida 4: Nas operações de permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitorias, aplica-se o tratamento tributário de permuta, disposto no art. 132, inciso II, e § 2º do Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018?

Nas operações de permuta entre imóveis rurais, com ou sem benfeitorias, é aplicado o tratamento tributário específico de permuta conforme estabelecido no artigo 132, inciso II, e § 2º do Regulamento do Imposto sobre a Renda – RIR/2018, que foi aprovado pelo Decreto nº 9.580, em 22 de novembro de 2018.

Entretanto, é fundamental observar que esse tratamento de permuta somente se aplica se o contribuinte não tiver utilizado as benfeitorias como despesa relacionada à atividade rural. Em outras palavras, se as benfeitorias tiverem sido previamente consideradas como gastos da atividade rural, a aplicação do tratamento de permuta pode ser alterada.

A base para essa orientação é a Solução de Consulta Cosit nº 166, emitida em 28 de maio de 2019, que esclarece os procedimentos fiscais relacionados a permutas de imóveis rurais. Portanto, ao realizar uma permuta de imóveis rurais, é crucial estar ciente dessas diretrizes e considerações para garantir o cumprimento adequado das obrigações fiscais.

Dúvida 5: Como proceder no caso de permuta de imóveis com pessoa jurídica à qual a pessoa física esteja ligada?

Quando se trata de permuta de imóveis entre uma pessoa física e uma pessoa jurídica à qual a pessoa física esteja ligada, como seu sócio, administrador, titular, cônjuge ou parente até o terceiro grau (inclusive afins), é importante observar as seguintes diretrizes:

1. O valor de mercado das unidades permutadas deve ser a base de cálculo da operação. Esse valor deve ser determinado com base em um laudo de avaliação dos imóveis envolvidos. Este laudo deve ser elaborado por três peritos independentes ou por entidades/empresas especializadas, que não tenham conflito de interesses com os envolvidos na permuta. O laudo deve incluir os critérios de avaliação e os elementos de comparação utilizados, além de ser acompanhado pelos documentos pertinentes aos bens avaliados.
2. Nesses casos, não se aplica o regime tributário previsto para permutas imobiliárias. A pessoa física envolvida deve calcular o ganho de capital considerando o valor de mercado dos bens permutados como preço de alienação. Além disso, os bens adquiridos devem ser registrados com base nos valores de mercado atribuídos a eles.
3. A ausência de um laudo de avaliação resultará no arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal competente.

Essas diretrizes são estabelecidas de acordo com a Instrução Normativa SRF nº 107, emitida em 14 de julho de 1988. Portanto, ao realizar permutas de imóveis entre pessoas físicas e jurídicas às quais estão relacionadas, é crucial seguir essas orientações para garantir o cumprimento adequado das obrigações fiscais.

Outras questões respondidas

🆕 Dúvida 6: Como declarar a permuta de imóvel por fração de área futura ou por percentual do VGV (Valor Geral de Vendas)?

Essa situação é comum em contratos de permuta com construtoras, nos quais o proprietário do terreno recebe em troca frações ideais de unidades futuras ou percentual do VGV.

Resposta: Nos contratos de permuta com construtoras em que o pagamento é feito por meio de fração ideal ou percentual do VGV, o tratamento depende da natureza da contraprestação:

• Se a permuta for sem torna, o contribuinte apenas transfere o terreno e recebe os imóveis futuros, sem apuração imediata de ganho de capital.

• Se houver torna em dinheiro, o valor recebido em espécie deve ser tributado proporcionalmente como ganho de capital.

Enquanto as unidades futuras não forem entregues, o contribuinte pode manter o terreno declarado com os dados anteriores. Após a entrega das unidades, deve atualizar a ficha de “Bens e Direitos” com a descrição e valor da(s) unidade(s) recebida(s), sem alteração do custo contábil original.

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🆕 Dúvida 7: É possível aplicar isenção de ganho de capital na permuta se o imóvel era o único da pessoa física?

Resposta: Não. A isenção de ganho de capital por ser o único imóvel do contribuinte (art. 23 da Lei nº 9.250/95) aplica-se apenas a alienações de até R$ 440 mil e realizadas com recebimento em dinheiro. Permutas não são consideradas alienações onerosas com recebimento em espécie, portanto essa isenção não é aplicável.

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🆕 Dúvida 8: O imóvel recebido em permuta pode ser depreciado, se destinado à locação?

Resposta: Sim. Quando o imóvel recebido em permuta for utilizado para atividade econômica (como locação de pessoa jurídica ou atividade rural), é possível depreciá-lo contabilmente, desde que a permuta tenha sido corretamente registrada e o valor atribuído ao imóvel recebido tenha base em avaliação ou nos registros fiscais da permuta.

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🆕 Dúvida 9: Como declarar permuta de imóvel em condomínio (quando há vários coproprietários)?

Resposta: Cada coproprietário deve declarar a sua parte proporcional na permuta. Isso vale tanto para o imóvel entregue quanto para o recebido. Os valores lançados em “Bens e Direitos” devem refletir o percentual de posse do contribuinte. Em caso de torna, o ganho de capital e eventual imposto também são calculados individualmente.

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🆕 Dúvida 10: É possível fazer permuta de imóvel com herdeiro ou meeiro antes do inventário?

Resposta: Não. O espólio não pode realizar permuta de bens enquanto o processo de inventário não estiver concluído e o formal de partilha registrado. Somente após a regularização e transmissão da propriedade aos herdeiros ou meeiros será possível realizar a permuta de forma legal. Caso contrário, a operação pode ser desconsiderada pela Receita e gerar autuação fiscal.

Fonte: Receita Federal – Perguntas e Respostas IRPF 2025, questões nº 606 a 611.