Abaixo, esclarecemos a dúvida de forma prática e trazemos o passo a passo definitivo de acordo com as normas da Receita Federal do Brasil.

Respondendo à Dúvida: Posso somar os aluguéis e compensar despesas de imóveis diferentes?

Pergunta do Contribuinte: Tenho uma casa e recebi R$ 10.000,00 de aluguel, mas paguei R$ 1.000,00 de IPTU. Também tenho um apartamento, do qual recebi R$ 500,00 de aluguel, mas gastei R$ 1.500,00 com condomínio. Devo somar os dois aluguéis com as respectivas despesas e declarar o valor líquido global?

Resposta Técnica: Não. A apuração dos rendimentos de aluguel deve ser feita de forma individualizada por imóvel e mês a mês.

• Casa: Aluguel (R$ 10.000,00) (-) IPTU (R$ 1.000,00) = R$ 9.000,00 de rendimento tributável.

• Apartamento: Aluguel (R$ 500,00) (-) Condomínio (R$ 1.500,00) = Rendimento tributável igual a zero. O prejuízo ou saldo negativo de R$ 1.000,00 deste imóvel não pode ser utilizado para abater o rendimento da casa e nem ser carregado para os meses seguintes.

1. Como Declarar o PAGAMENTO de Aluguel (Inquilino)

Para quem paga aluguel, os valores representam apenas uma mutação patrimonial (gasto ordinário) e não geram dedução no imposto de renda. No entanto, a declaração é obrigatória para informar a Receita Federal sobre o fluxo financeiro.

• O que declarar: Apenas o valor das mensalidades de aluguel efetivamente pagas no ano-calendário.

• O que NÃO declarar: Despesas com IPTU, taxas de condomínio e seguro contra incêndio, mesmo que pagas por você sob previsão contratual, devem ser ignoradas pelo inquilino na declaração.

Passo a Passo no Sistema do IRPF:

1. Acesse a ficha Pagamentos Efetuados.

2. Clique em Novo e selecione o Código 70 – Aluguéis de imóveis.

3. Informe o CPF ou CNPJ do proprietário do imóvel (locador).

4. No campo “Valor pago”, insira a soma de todos os aluguéis de imóvel pagos no ano.

⚠️ Atenção: Se o contrato foi intermediado por uma imobiliária, não informe o CNPJ dela neste campo. A imobiliária é mera intermediária; a relação jurídica e o pagamento final são destinados ao proprietário (locador).

• Contratos com múltiplos inquilinos: Se mais de uma pessoa divide o aluguel, o ideal é que todas constem no contrato. Assim, cada ocupante declara a sua fração ideal do pagamento na própria declaração. Se apenas um constar no contrato, apenas ele deverá declarar a totalidade do valor pago.

2. Como Declarar o RECEBIMENTO de Aluguel (Proprietário)

Para quem recebe, o aluguel é um rendimento tributável. A forma de declaração e tributação varia de acordo com a natureza da fonte pagadora (quem aluga o seu imóvel).

Quais despesas o Proprietário pode deduzir do aluguel bruto?

Segundo o Regulamento do Imposto de Renda, o locador pode deduzir do valor do aluguel recebido as seguintes despesas, desde que o ônus financeiro tenha sido exclusivamente dele:

• Taxas de administração e cobrança cobradas pela imobiliária;

• Impostos, taxas e emolumentos que incidam sobre o imóvel (como o IPTU);

• Despesas ordinárias de condomínio.

💡 Regra de Ouro: Se o inquilino pagou o IPTU e o condomínio diretamente, o proprietário não pode deduzir esses valores, devendo tributar o valor do aluguel bruto recebido. As deduções só valem se os desembolsos saíram do bolso do locador.

A) Aluguel recebido de Pessoa Física (Inquilino PF)

Os rendimentos recebidos de pessoas físicas estão sujeitos ao recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão) sempre que superarem o limite de isenção da tabela progressiva mensal da Receita Federal.

• Durante o ano: O preenchimento deve ser feito mensalmente através do sistema Carnê-Leão Web, disponível no Portal e-CAC. O imposto (se houver) vence no último dia útil do mês subsequente ao do recebimento, sob o código de DARF 0190.

• Na Declaração de Ajuste Anual: Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior, basta clicar no botão “Importar Dados do Carnê-Leão” para puxar todo o histórico preenchido na web.

• Se os valores mensais ficaram abaixo da faixa de tributação, o preenchimento do Carnê-Leão Web continua sendo altamente recomendável, mas os valores também podem ser digitados diretamente mês a mês na aba “Rendimentos” da referida ficha na Declaração de Ajuste Anual.

B) Aluguel recebido de Pessoa Jurídica (Inquilino PJ)

Quando o inquilino é uma empresa, a responsabilidade por reter e recolher o Imposto de Renda na Fonte (IRRF) é da pessoa jurídica locatária.

• A empresa deve fornecer ao proprietário um Informe de Rendimentos até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte.

• Na Declaração de Ajuste Anual: O proprietário deve acessar a ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, clicar em Novo, preencher o CNPJ e nome da empresa inquilina, o rendimento bruto recebido e o imposto retido na fonte indicado no informe.

Declaração da Imobiliária (Código 71)

Para informar a Receita sobre os valores pagos de taxa de administração, acesse a ficha Pagamentos Efetuados, selecione o código 71 – Administrador de imóveis, e informe o CNPJ e nome da imobiliária com o valor total das taxas pagas no ano.

(Nota: Não deduza esse valor novamente se ele já foi subtraído como dedução permitida na ficha de rendimentos).

Exemplos Práticos de Recebimento

Exemplo 1: Recebimento de Pessoa Jurídica (Retenção na Fonte)

Carlos aluga um imóvel comercial para a empresa Doceria Delícias Ltda por R$ 8.500,00 mensais. Em determinado mês, a empresa efetuou o pagamento retendo R$ 1.087,20 de IRRF. A imobiliária cobrou R$ 1.020,00 de taxa de administração.

• Como Carlos declara: Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ, lança o valor bruto de R$ 8.500,00 e o imposto retido de R$ 1.087,20. Na ficha Pagamentos Efetuados (código 71), informa os R$ 1.020,00 pagos à imobiliária.

Exemplo 2: Recebimento de Pessoa Física (Carnê-Leão)

Paula aluga seu apartamento residencial para Pedro (PF) por R$ 2.500,00 mensais. Em setembro, Pedro pagou com atraso, somando uma multa contratual de 5% (total de R$ 2.625,00). A imobiliária reteve R$ 300,00 de taxa.

• Como Paula declara: A base de cálculo do aluguel neste mês será de R$ 2.325,00 (R$ 2.625,00 do aluguel com multa, subtraídos os R$ 300,00 da imobiliária). Paula lança essa base no Carnê-Leão Web. Por estar dentro da faixa de isenção da tabela progressiva vigente, o imposto calculado para o mês será zero, mas o valor bruto e a dedução devem constar discriminados no sistema e importados para a Declaração de Ajuste Anual.

3. Como Declarar a Caução de Aluguel?

A garantia de aluguel (caução) recebida em dinheiro não pertence definitivamente ao proprietário até o encerramento do contrato. Trata-se de uma mera garantia e deve ser tratada como uma operação patrimonial.

📌 Rendimentos da Poupança: Se o valor da caução foi depositado em caderneta de poupança (conforme determina a Lei do Inquilinato) e gerou rendimentos, estes devem ser informados na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis pelo titular da conta onde os rendimentos foram creditados ao final do contrato.

Dúvidas mais comuns sobre imposto de renda de aluguéis

Dúvida do contribuinte: Quando se recebe um aluguel inferior ao limite de isenção, não é necessário recolher mensalmente via Carnê-Leão? Como devo informar as despesas de condomínio, IPTU e taxa de administração (10%)? Devo subtrair esses valores diretamente ou há um campo próprio?

Resposta do Auditor/Contador: Correto em partes. Se o valor do aluguel — após as deduções permitidas — for inferior ao limite de isenção da tabela progressiva mensal (R$ 2.259,20), não há imposto a recolher no mês. No entanto, o registro das informações no sistema Carnê-Leão Web (no portal e-CAC) continua sendo obrigatório para quem recebe de pessoa física.

No preenchimento, as despesas de IPTU, condomínio ordinário e taxa de administração da imobiliária devem ser subtraídas diretamente do valor do aluguel bruto, desde que esses encargos tenham sido pagos financeiramente pelo proprietário (locador). O programa da declaração anual não possui campos separados para detalhar essas despesas de custeio do imóvel locado na ficha de rendimentos; portanto, o valor é lançado na aba “Outras Informações”, coluna “Aluguéis”, já de forma líquida.

A taxa de administração paga à imobiliária deve, adicionalmente, ser informada na ficha Pagamentos Efetuados, sob o código 71 – Administrador de Imóveis, preenchendo o CNPJ da empresa, mas de forma puramente informativa, para evitar duplicar a dedução.

Dúvida do contribuinte: Durante o contrato de locação, o inquilino solicitou um desconto no valor do aluguel, o qual foi concedido. Nesse caso, o imposto de renda deve ser recolhido com base no valor mais baixo?

Resposta do Auditor/Contador: Sim. A tributação do Imposto de Renda baseia-se no regime de caixa, ou seja, o imposto incide exclusivamente sobre o valor de fato recebido pelo locador no mês. Se o desconto foi concedido e o valor recebido foi menor, a base de cálculo será esse valor reduzido. O valor nominal fixado no contrato original é irrelevante para fins fiscais se não houver o fluxo financeiro correspondente.

Dúvida do contribuinte: O imposto de renda incide sobre o valor total do aluguel pago pelo inquilino?

Resposta do Auditor/Contador: Não necessariamente sobre o total bruto. O imposto incide sobre o rendimento líquido tributável. Do valor total pago pelo inquilino, o locador tem o direito legal de deduzir:

• A comissão/taxa de administração cobrada pela imobiliária;

• As despesas ordinárias de condomínio;

• O IPTU, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel.

Regra mandatória: Essas deduções são estritamente proibidas se o inquilino houver pago tais taxas diretamente ao condomínio ou à prefeitura. Elas só reduzem a sua base de cálculo se o inquilino pagou o aluguel cheio a você (ou à imobiliária) e você, proprietário, arcou com esses desembolsos.

Dúvida do contribuinte: Se o inquilino declara o valor total do aluguel pago (bruto) e o locador declara um valor menor (por ter deduzido o IPTU e condomínio), isso gera malha fina por divergência?

Resposta do Auditor/Contador: Não, desde que a escrituração esteja correta. O sistema da Receita Federal está programado para entender que o locador pode deduzir os encargos legais (IPTU, condomínio e taxa de administração). Portanto, a variação entre o gasto declarado pelo inquilino e o rendimento declarado pelo locador é prevista. O contribuinte deve, contudo, guardar todos os recibos, boletos e o informe da imobiliária por no mínimo 5 anos para comprovar as deduções em caso de uma malha fiscal por amostragem.

Dúvida do contribuinte: Devo incluir o CPF e o nome do inquilino na minha declaração de imposto de renda?

Resposta do Auditor/Contador: Sim, de forma obrigatória. Ao contrário do que muitos pensam, o programa do IRPF exige a identificação do locatário. Ao preencher os rendimentos na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior, na aba “Rendimentos”, você deve obrigatoriamente informar o CPF do titular do pagamento (o inquilino) correspondente a cada valor recebido mês a mês. A omissão ou erro no CPF do inquilino impede o cruzamento de dados da Receita Federal e leva a declaração diretamente para a malha fina.

Dúvida do contribuinte: Como devo proceder para declarar o aluguel se o valor superava a faixa de isenção e não recolhi o Carnê-Leão mensalmente? Tenho que pagar tudo na declaração anual?

Resposta do Auditor/Contador: Não se deve esperar a declaração anual. O recolhimento do Carnê-Leão é uma obrigação mensal do ano-calendário. Se você recebeu aluguéis tributáveis de pessoa física e não pagou o imposto no mês correto, você está em atraso com o Fisco.

Para regularizar:

1. Acesse o sistema Carnê-Leão Web no portal e-CAC.

2. Escriture os recebimentos e deduções nos respectivos meses em atraso.

3. O próprio sistema calculará o imposto devido e emitirá o DARF (código 0190) atualizado com as penalidades legais: juros de mora (baseados na taxa Selic) e multa de mora (de 0,33% por dia de atraso, limitada ao teto de 20%).

4. Após quitar os DARFs, você poderá importar as informações do Carnê-Leão diretamente para o programa do IRPF.

Dúvida do contribuinte: Recebo aluguéis que, individualmente ou por mês, somam um valor inferior ao limite do Carnê-Leão. No entanto, ao lançá-los na declaração anual, percebo que minha restituição diminui (ou gera imposto a pagar). Isso está correto?

Resposta do Auditor/Contador: Sim, perfeitamente correto. A isenção do Carnê-Leão é apenas provisória e mensal. No momento de preencher a Declaração de Ajuste Anual, o programa soma todos os seus rendimentos tributáveis do ano (aluguéis + salários + aposentadorias + pró-labore).

Como a sua renda global anual aumentou com a adição dos aluguéis, você pode ter sido empurrado para uma faixa mais alta da tabela progressiva anual. Isso reduz a restituição ou gera saldo de imposto a pagar, pois o cálculo definitivo é feito sobre o montante anual unificado.

Dúvida do contribuinte: Pago aluguel via boleto unificado que inclui o aluguel básico, IPTU, seguro fiança e taxa de incêndio. Qual valor devo lançar em minha declaração?

Resposta do Auditor/Contador: Na ficha Pagamentos Efetuados, sob o código 70 – Aluguéis de imóveis, você deve lançar estritamente o valor do aluguel puro. Exclua do montante total as taxas de IPTU, condomínio, taxas de incêndio ou seguros contratados, mesmo que todos venham cobrados na mesma guia bancária.

Dúvida do contribuinte: Recebo aluguel de um imóvel adquirido após o casamento sob o regime de comunhão total (ou parcial) de bens. Como devemos declarar?

Resposta do Auditor/Contador: Por se tratar de um bem comum do casal, a Receita Federal oferece duas opções de declaração:

• Opção 1 (Divisão): Lançar 50% do valor líquido do aluguel na declaração de cada um dos cônjuges;

• Opção 2 (Unificação): Lançar 100% dos rendimentos na declaração de apenas um dos cônjuges, informando o CPF do parceiro no campo de “Cônjuge/Companheiro” para consolidar o patrimônio.

💡 Dica de Planejamento Tributário: Calcule qual cenário é mais vantajoso. Se um dos cônjuges já possui um salário elevado (tributado na alíquota de 27,5%), pode ser financeiramente vantajoso lançar 100% do aluguel na declaração do outro cônjuge, caso este possua rendas menores ou seja isento, diminuindo o imposto total pago pela entidade familiar.

Dúvida do contribuinte: Tenho um imóvel em copropriedade com um sócio/parente (50% para cada). Podemos fazer o contrato e declarar o aluguel integralmente no CPF de apenas um de nós?

Resposta do Auditor/Contador: Não. Diferente dos cônjuges em regime de bens, os coproprietários comuns (amigos, sócios, irmãos) devem obrigatoriamente tributar o rendimento recebido na exata proporção da sua participação na propriedade do bem, conforme registrado na escritura do imóvel. Cada um deve lançar os seus respectivos 50% em sua própria declaração e apurar o Carnê-Leão individualmente, independentemente de quem assinou o contrato de locação de forma isolada ou recebeu o dinheiro na conta bancária.

Dúvida do contribuinte: Sou locador de um imóvel e mensalmente a imobiliária desconta do aluguel as despesas extraordinárias do condomínio. Posso deduzir esses valores (como fundo de reserva e fundo de obras) do meu aluguel recebido?

Resposta do Auditor/Contador: Não. A legislação do Imposto de Renda (Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014) é taxativa: apenas as despesas ordinárias de condomínio podem ser deduzidas da base de cálculo do aluguel, desde que o ônus tenha sido do locador.

• Despesas Ordinárias (Deduzíveis): São aquelas ligadas à manutenção e administração diária do prédio (salários de funcionários, limpeza, água, luz das áreas comuns, portaria).

• Despesas Extraordinárias (NÃO Deduzíveis): São aquelas destinadas a melhorias ou valorização do patrimônio (fundo de obras, reformas de fachada, instalação de novos equipamentos, constituição de fundo de reserva). Essas despesas extraordinárias integram o custo de aquisição do imóvel para uma futura venda (ganho de capital), mas não podem abater o imposto do aluguel mensal.

Dúvida do contribuinte: Tenho imóveis alugados para pessoas jurídicas (empresas) e para pessoas físicas. Gerencio tudo por uma imobiliária que cobra 10% de taxa. Como devo declarar cada um no programa do IRPF?

Resposta do Auditor/Contador: O preenchimento exige dinâmicas completamente diferentes no programa do IRPF, a depender de quem é o seu inquilino:

• Cenário A: Inquilino é Pessoa Física (PF) A apuração ocorre pelo Carnê-Leão. Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior (aba Outras Informações, coluna Aluguéis), você deve informar o valor líquido das deduções permitidas. Ou seja: subtraia os 10% da imobiliária (e o IPTU/condomínio ordinário, se pagos por você) e lance apenas o resultado final mês a mês.

• Cenário B: Inquilino é Pessoa Jurídica (PJ) A empresa retém o imposto na fonte e emite um Informe de Rendimentos. Na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica, você deve lançar o valor bruto do aluguel recebido e o imposto retido, exatamente como constar no informe da empresa. Você não pode abater os 10% da imobiliária diretamente nessa ficha.

📌 E os 10% da imobiliária no caso de inquilino PJ? Para reaver a dedução da taxa de administração dos imóveis alugados para empresas, você deve preencher a ficha Pagamentos Efetuados, selecionar o código 71 – Administrador de imóveis, e informar o CNPJ da imobiliária com o valor total das comissões pagas ao longo do ano. O sistema da Receita Federal cruzará as fichas para consolidar o seu imposto de forma correta.

Dúvida do contribuinte: Um locador cujo inquilino é pessoa jurídica foi orientado por uma advogada a abater a comissão da imobiliária e declarar diretamente o valor líquido na ficha de recebimentos. Está correto?

Resposta do Auditor/Contador: Não, está incorreto e causará malha fina. Se o inquilino é Pessoa Jurídica, o sistema da Receita Federal faz o cruzamento eletrônico exato com a DIRF enviada pela empresa inquilina. Se a empresa declarar que pagou R$ 5.000,00 de aluguel bruto e o locador declarar R$ 4.500,00 (líquido da imobiliária), o sistema acusará divergência imediata. O locador deve sempre declarar o valor bruto em Rendimentos Recebidos de PJ e o gasto com a imobiliária na ficha Pagamentos Efetuados (Código 71).

Dúvida do contribuinte: Moro de aluguel, mas não tenho contrato formal, apenas recibos simples assinados pelo proprietário. Sou obrigado a declarar? Como proceder?

Resposta do Auditor/Contador: Sim, a falta de um contrato formalizado em cartório não exime o locatário da obrigação de declarar (caso se enquadre nas regras de obrigatoriedade da Receita Federal), nem o locador de tributar o rendimento.

O inquilino deve acessar a ficha Pagamentos Efetuados, selecionar o código 70 – Aluguéis de imóveis, e informar o CPF e o nome completo do proprietário que assina os recibos, inserindo a soma total dos valores pagos no ano. Guarde todos os recibos simples por 5 anos, pois eles possuem validade fiscal de comprovação.

Dúvida do contribuinte: Como funciona a tributação sobre valores recebidos pela locação de espaços comuns em condomínios (como aluguel do topo do prédio para antenas de telefonia ou publicidade)?

Resposta do Auditor/Contador: A locação de partes comuns de um condomínio edilício (como topo para antenas ou fachadas para outdoors) gera rendimentos tributáveis. Como o condomínio não possui personalidade jurídica para fins de retenção própria desse tipo de renda, esse rendimento pertence a cada proprietário (condômino) na proporção de sua fração ideal.

O condomínio deve calcular a parcela correspondente a cada apartamento e informar os moradores. Cada condômino deve somar essa fração aos seus próprios aluguéis e tributar via Carnê-Leão (se a empresa de telefonia pagou ao condomínio, o morador declara na proporção de sua fração como recebido de PJ).

Dúvida do contribuinte: Sou síndico do meu prédio e tenho isenção da taxa de condomínio. Como devo declarar esse benefício no meu Imposto de Renda?

Resposta do Auditor/Contador: Depende de como essa dispensa é concedida:

• Isenção da Taxa Condominial (Síndico Morador): Conforme jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a isenção da taxa de condomínio para o síndico eleito que reside no prédio não é considerada rendimento tributável. Entende-se que não há acréscimo patrimonial, mas sim uma dispensa de rateio de despesas devido aos serviços prestados. Portanto, o valor da isenção não precisa ser declarado.

• Remuneração em Dinheiro (Pró-labore): Caso o síndico (morador ou profissional) receba um pagamento em dinheiro pelos seus serviços, esse valor configura remuneração pelo trabalho. Deve ser declarado na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica (se o condomínio emitir informe/DIRF) ou Recebidos de Pessoa Física (se rateado diretamente), sujeitando-se à tabela progressiva.

Dúvida do contribuinte: Recebo um aluguel de R$ 1.100,00 mensais. Pago R$ 300,00 de condomínio ordinário do meu próprio bolso. Devo lançar o valor líquido (R$ 800,00) na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”? Preciso informar o condomínio na ficha “Pagamentos Efetuados”, sob o código 71?

Resposta do Auditor/Contador: Sim, o lançamento do rendimento bruto deduzido do condomínio está correto. Você informará o valor líquido de R$ 800,00 na aba “Outras Informações” (coluna Aluguéis) da ficha de rendimentos recebidos de PF.

Atenção: Você não deve lançar o condomínio na ficha Pagamentos Efetuados. O código 71 – Administrador de imóveis destina-se única e exclusivamente a declarar os valores de comissão pagos a imobiliárias e administradoras de bens. Taxas condominiais e carnês de IPTU não possuem código de declaração em Pagamentos Efetuados; o abatimento deles se esgota no cálculo líquido do rendimento.

Dúvida do contribuinte: Paguei o IPTU do imóvel locado à vista (cota única) em janeiro. Posso parcelar esse valor ficticiamente para deduzir um pouco por mês ao longo do ano no meu Carnê-Leão?

Resposta do Auditor/Contador: Não. O sistema do Carnê-Leão opera estritamente sob o Regime de Caixa (data do efetivo pagamento). Se o IPTU foi quitado em cota única em janeiro, a dedução integral e total desse valor só poderá ser computada no cálculo do rendimento do mês de janeiro.

Se o valor do IPTU à vista superar o valor do aluguel recebido em janeiro, a base de cálculo daquele mês será zerada, mas o saldo de dedução restante não poderá ser transferido para abater os aluguéis de fevereiro ou dos meses seguintes. Para usufruir da dedução mensal contínua, o locador deve optar pelo pagamento parcelado do IPTU junto à prefeitura.

Dúvida do contribuinte: Aluguei um imóvel diretamente com o proprietário, mas o contrato formal de locação foi redigido no nome do pai dele, que é idoso e isento de IR por portar doença grave. No meu IR, informo o CPF de quem?

Resposta do Auditor/Contador: Você deve informar o CPF de quem figura juridicamente no contrato como locador — neste caso, o pai. Para o inquilino, trata-se de um dado de preenchimento obrigatório na ficha Pagamentos Efetuados (código 70).

Para o dono do imóvel, vale o alerta: a isenção de IR por doença grave concedida pela Receita Federal aplica-se aos rendimentos de aposentadoria, reforma ou pensão. Rendimentos de aluguel recebidos por pessoas com doenças graves são tributáveis e seguem as regras normais de incidência da tabela progressiva (Carnê-Leão).

Dúvida do contribuinte: Combinamos que o inquilino faria uma grande reforma no imóvel e, em contrapartida, concedemos a ele a isenção do pagamento de aluguel nos primeiros 6 meses para compensar o custo. Como não haverá dinheiro transitando em conta bancária, esses meses estão isentos de declaração e de DIRF?

Resposta do Auditor/Contador: Não. Essa é uma infração fiscal grave. De acordo com as normas da Receita Federal, o valor das benfeitorias (reformas) executadas pelo inquilino cujo custo seja compensado com o aluguel é considerado rendimento de aluguel para o proprietário.

• Se o inquilino for Pessoa Jurídica (empresa): Ele é obrigado a reter o IRRF sobre o valor das benfeitorias compensadas e deve, obrigatoriamente, informar esses montantes na DIRF, emitindo o respectivo informe de rendimentos para o locador.

• Se o inquilino for Pessoa Física: O locador deve apurar o valor de mercado da reforma compensada no mês e efetuar o recolhimento do Carnê-Leão, da mesma forma que faria se tivesse recebido o dinheiro em espécie.

Dúvida do contribuinte: Recebo R$ 5.000,00 de aluguel de um inquilino PF. Desconto R$ 400,00 de comissão da imobiliária e declaro o imposto (Carnê-Leão) sobre a base líquida de R$ 4.600,00. Contudo, sei que o meu inquilino declara em “Pagamentos Efetuados” o valor cheio de R$ 5.000,00. Essa divergência de valores vai me reter na Malha Fina?

Resposta do Auditor/Contador: Não. O cruzamento inteligente da Receita Federal cruzará os seus dados com a DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) enviada de forma eletrônica pela sua imobiliária. Como a imobiliária declara ao fisco que intermediou o contrato e recebeu os R$ 400,00 de comissão, o sistema do governo aceita perfeitamente que o seu rendimento declarado seja de R$ 4.600,00 enquanto o gasto do inquilino seja de R$ 5.000,00. O importante é guardar o informe anual emitido pela imobiliária.

Dúvida do contribuinte: Tenho um imóvel em união estável (bem comum). O imóvel está registrado no CPF do meu companheiro e ele o declara em seus Bens, mas quem recebe o dinheiro do aluguel na conta bancária sou eu. Posso declarar 100% desse rendimento no meu CPF?

Resposta do Auditor/Contador: Sim. Nos regimes de bens comuns (comunhão parcial ou total, e união estável padrão), os rendimentos produzidos por bens do casal podem ser tributados integralmente na declaração de um dos cônjuges/companheiros, ou divididos na proporção de 50% para cada um.

A escolha é livre e independe de qual conta bancária recebeu o dinheiro ou de qual nome consta no contrato de locação. Caso opte por declarar 100% no seu CPF, certifique-se apenas de que a relação patrimonial de união estável esteja identificada no sistema, preenchendo o CPF dele no campo “Informações do Cônjuge/Companheiro” na tela de identificação da sua declaração.

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O contribuinte não informou, mas entendemos que sua mãe é aposentada ou pensionista. O fato de ser aposentada ou pensionista não impede a inclusão como dependente. No entanto, a Receita Federal estabelece que só podem ser dependentes no Imposto de Renda os pais, avós ou bisavós que tenham recebido, em 2024, rendimentos de até R$ 26.963,20, independentemente de serem tributáveis ou isentos.

Além disso, a partir dos 65 anos, o aposentado ou pensionista tem direito a uma parcela de isenção específica sobre rendimentos de aposentadoria ou pensão. Em 2024, esse valor foi de R$ 2.130,18 mensais, incluindo o décimo terceiro salário, totalizando R$ 27.692,31 anuais.

É importante destacar que essa isenção se aplica exclusivamente aos rendimentos de aposentadoria ou pensão. Outros rendimentos, como salários, aluguéis ou atividades autônomas, não se beneficiam dessa isenção.

Se a renda da sua mãe for apenas de aposentadoria ou pensão e não ultrapassar o limite de R$ 26.963,20, ela poderá ser incluída como dependente. Caso ultrapasse esse limite, não será possível incluí-la como dependente na sua declaração.

Lembre-se ainda de que, ao incluir um dependente, é obrigatório declarar todos os rendimentos, bens e direitos vinculados a ele, além de informar o CPF do dependente.

Assim, a parcela isenta da aposentadoria deve ser declarada na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o código 10 – Parcela isenta de proventos de aposentadoria, reserva remunerada, reforma e pensão de declarante com 65 anos ou mais. O que ultrapassar esse valor deve ser declarado na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica.

Por exemplo, se o aposentado ou pensionista recebeu R$ 40 mil no ano de 2024, deverá informar, com o código 10 na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, o valor máximo de R$ 27.692,31 (parcela isenta para maiores de 65 anos).

Os R$ 12.307,69 restantes deverão ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

No informe de rendimentos do INSS, a parcela isenta virá informada em um campo próprio. A quantia deve ser declarada na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis como mostrado acima. Note que há um campo específico para o 13º salário isento na ficha de declaração. O 13º isento integra o montante informado no informe de rendimentos. Assim, na hora de lançar, é preciso subtraí-lo deste montante e informá-lo no campo “13o Salário”. O restante será informado no campo “Valor”. Contudo, novos informes de rendimentos já separam os dois campos como mostrado no vídeo abaixo:

O 13º salário isento também se limita ao valor de R$ 2.130,18. Esse é o valor máximo que você pode informar no campo correspondente. Para quem já tinha 65 anos ou mais em 2024 (ou seja, teve direito à parcela isenta desde janeiro), o 13º isento corresponderá a 1/13 do valor informado no informe de rendimentos.

A somatória dos valores informados nos campos “Valor” e “13º salário” na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis não deve ultrapassar R$ 27.692,31.

Caso os rendimentos de aposentadoria tenham sido superiores a esse limite, a parcela isenta corresponderá a R$ 25.561,62 (“Valor” – 12 parcelas de R$ 2.130,18) mais R$ 2.130,18 (“13º salário” isento), totalizando R$ 27.692,31.

Caso você informe um valor superior a R$ 27.692,31 na ficha de Rendimentos Isentos, o excedente será transferido automaticamente para a ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica.

Suponha um aposentado de 80 anos que recebeu R$ 40 mil no ano referente à sua aposentadoria. Após subtrair os R$ 27.692,31 isentos, sobram R$ 12.307,69 para declarar como rendimento tributável.

O contribuinte deverá também informar o valor do 13º salário tributado na fonte, bem como o IR retido na fonte sobre os rendimentos e o 13º salário tributável.

Atenção: Os aposentados e pensionistas com menos de 65 anos devem declarar a totalidade desses rendimentos na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica pelo titular ou pelo dependente. Mais detalhes no vídeo abaixo:

Alguns rendimentos pagos pela Previdência Social são totalmente isentos de IR. É o caso das pensões e aposentadorias por doença grave ou acidente em serviço, que devem ser declaradas na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis com o código 11 – Pensão, proventos de aposentadoria ou reforma por moléstia grave ou aposentadoria ou reforma por acidente  em serviço.

Aposentados e pensionistas podem ser declarados como dependentes no Imposto de Renda, desde que tenham recebido, em 2024, rendimentos — tributáveis ou não — de até R$ 26.963,20. As regras se aplicam igualmente, sendo obrigatório informar todos os rendimentos (tributáveis ou não), despesas dedutíveis, bens e direitos mantidos pelo dependente.

Dessa forma, o contribuinte que nos enviou essa dúvida não poderá incluir sua mãe como dependente, pois o total dos rendimentos dela foi de R$ 26.640,00, valor superior ao limite de R$ 26.963,20 estabelecido pela Receita Federal.

Já o valor de R$ 2.130,18 citado pelo contribuinte está relacionado à parcela de isenção mensal do Imposto de Renda para aposentados com 65 anos ou mais.

Conforme a legislação vigente, na determinação da base de cálculo sujeita à incidência mensal do Imposto de Renda, pode ser deduzida a importância de até R$ 2.130,18 (valor válido para 2024), que corresponde à parcela isenta dos rendimentos provenientes de aposentadoria e pensão pagos pela Previdência Social da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou por entidades de previdência complementar, a partir do mês em que o contribuinte completar 65 anos de idade.

No entanto, mesmo que os rendimentos de aposentadoria fiquem isentos de IR em razão do baixo valor, eles serão somados a outras rendas tributáveis na hora de preencher a Declaração de Ajuste Anual. Isso pode, inclusive, elevar a alíquota de imposto a que o contribuinte está sujeito.

Mais de uma aposentadoria e pensão?

Quem recebe mais de uma aposentadoria ou pensão só tem direito de aplicar uma dedução no valor total. Mas as parcelas isentas de cada benefício podem ser declaradas como itens separados na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Confira no vídeo abaixo como fazer:

Dúvidas mais comuns dos contribuintes

Pergunta 1: Tenho 81 anos e recebo aposentadoria do INSS e da REFER (Previdência Privada). A soma dos rendimentos ultrapassa o limite de isenção. Como devo declarar o valor excedente na minha declaração?

Se a soma dos rendimentos da aposentadoria do INSS e da REFER ultrapassar esse limite, o valor excedente deve ser declarado como rendimento tributável. Importante notar que, se o contribuinte recebe mais de um benefício, os rendimentos pagos por cada entidade de previdência são tributados de forma individual, não considerando o limite global mensal de isenção.

Pergunta 2: Sou aposentado com mais de 65 anos, recebo aposentadoria do INSS e também tenho uma Previdência Privada. Ambos os informes de rendimentos (Previdência Social e Sociedade de Previdência) indicam valores relativos à “parcela isenta dos proventos de aposentadoria”. O valor de R$ 27.692,31 é isento para ambas ou apenas para uma delas?

A parcela isenta, limitada a até R$ 2.130,18 por mês no ano-calendário de 2024, aplicada a partir do mês em que o contribuinte completa 65 anos, é exclusiva para rendimentos de aposentadoria, reserva remunerada, reforma ou pensão.

Portanto, esse limite de isenção se aplica apenas uma vez, independentemente de o contribuinte receber valores de diferentes fontes. Ou seja, o total isento será de até R$ 27.692,31 ao ano, considerando todas as fontes pagadoras.

Esses valores isentos devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, utilizando o código 10 – Parcela isenta de proventos de aposentadoria, reserva remunerada, reforma e pensão de declarante com 65 anos ou mais.

Qualquer valor que exceda esse limite deverá ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoas Jurídicas”.

Pergunta 3: Aposentado que continua trabalhando deve somar os dois rendimentos para verificar o limite para entrega da declaração? Tenho uma renda mensal na empresa de cerca de R$ 5 mil e na aposentadoria, de R$ 2.650,00 (por mês). Como devo proceder ao declarar?

Sim, é necessário somar os dois rendimentos para verificar se ultrapassam o limite de obrigatoriedade de entrega da declaração de ajuste anual.

Se a soma dos rendimentos tributáveis recebidos em 2024 ultrapassar R$ 33.888,00, você estará obrigado a apresentar a Declaração de Imposto de Renda 2025.

Na hora de preencher a declaração:

• Informe os rendimentos provenientes da empresa na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

• Os rendimentos da aposentadoria também devem ser informados nessa mesma ficha, exceto pela parcela isenta exclusiva para maiores de 65 anos, limitada a R$ 27.692,31 anuais, que deve ser declarada na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código 10.

Pergunta 4: Sou aposentado e no informe de rendimento do INSS, no campo “Rendimentos Tributáveis”, consta o valor de R$ 3.743,67. No campo “Rendimento Isentos e não Tributáveis (65 anos)”, consta o valor de R$ 19.211,93. Sou obrigado a declarar agora em 2023?

Se os rendimentos tributáveis em 2022 foram inferiores a R$ 28.559,70, se os rendimentos isentos foram inferiores a R$ 40 mil, ou ainda, se você não teve a posse ou propriedade de bens e direitos de valor total superior a R$ 300 mil, você está desobrigado da apresentação da declaração de ajuste anual. Certifique-se de avaliar esses critérios para determinar se você se enquadra nas condições que dispensam a obrigatoriedade da declaração. Caso se enquadre, a entrega da declaração não é necessária, mas é importante revisar cuidadosamente os requisitos antes de tomar essa decisão.

Pergunta 5: Minha mãe, com 66 anos, é aposentada e também recebe pensão. Ela é minha dependente na declaração. Preciso declarar todos os ganhos dela no ano passado, mesmo que não atinja o teto do Imposto de Renda?

Sim, ao incluir sua mãe como dependente, você deve declarar todos os rendimentos recebidos por ela no ano de 2024, mesmo que não ultrapassem o limite de isenção ou de obrigatoriedade de entrega da declaração.

Os rendimentos de aposentadoria e pensão recebidos por contribuintes com mais de 65 anos são isentos de tributação até o limite de R$ 27.692,31. Esses valores devem ser informados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, utilizando o código 10 – Parcela isenta de proventos de aposentadoria, reserva remunerada, reforma e pensão de declarante com 65 anos ou mais.

Caso os rendimentos ultrapassem esse limite, o valor excedente deve ser informado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

Pergunta 6: O desconto simplificado substitui a parcela de isenção referente a rendimentos de aposentadoria recebidos por contribuinte maior de 65 anos de idade?

Não. A parcela isenta referente a rendimentos de aposentadoria recebidos por contribuinte maior de 65 anos deve ser declarada na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. O desconto simplificado aplica-se apenas aos rendimentos tributáveis e substitui as deduções legais cabíveis. Portanto, ao preencher a declaração, é essencial distinguir entre os rendimentos isentos, que possuem a sua própria ficha, e os rendimentos tributáveis, aos quais se aplica o desconto simplificado ou outras deduções permitidas por lei. Isso garantirá uma declaração precisa e em conformidade com as normas fiscais vigentes.

Pergunta 7: O contribuinte, com 65 anos ou mais, que não informou na declaração a parcela de isenção mensal relativa aos proventos de aposentadoria ou pensão a que tem direito, pode retificar a sua declaração para se utilizar desse benefício?

Sim. O contribuinte pode retificar a declaração a fim de se beneficiar da isenção legal sobre os proventos de aposentadoria ou pensão. Ao identificar a omissão da parcela de isenção mensal na declaração original, é aconselhável realizar a retificação para incluir corretamente esses valores. Isso assegura que o contribuinte esteja em conformidade com as normas fiscais e aproveite os benefícios fiscais apropriados para sua faixa etária.

Pergunta 8: A pessoa física com 65 anos ou mais, não residente, tem direito à parcela de isenção referente a rendimentos de aposentadoria ou pensão recebidos de fonte no Brasil?

Não. Apenas o residente no Brasil tem direito a essa isenção.

Pergunta 9: O valor total recebido a título de pensão e de proventos de aposentadoria, reserva remunerada ou reforma, por contribuinte maior de 65 anos é isento do imposto sobre a renda?

Não. A isenção se aplica exclusivamente à pensão e aos proventos da inatividade pagos pela Previdência Social da União, por pessoa jurídica de direito público interno ou por entidade de previdência complementar, a partir do mês em que o pensionista ou inativo completar 65 anos de idade. Qualquer valor excedente a esse limite está sujeito à incidência do imposto sobre a renda na fonte e na declaração. Importante ressaltar que os demais rendimentos recebidos pela pessoa física, como aluguéis, estão sujeitos à tributação pelo Imposto sobre a Renda da Pessoa Física.

Pergunta 10: O valor inferior à parcela isenta de rendimentos de aposentadoria de maior de 65 anos recebida em determinado mês, pode ser compensada com valor superior à parcela isenta recebida em outro mês?

Não. Em situações em que, em um determinado mês, o contribuinte maior de 65 anos tenha recebido um valor inferior à parcela isenta e, em outro mês, um valor superior, não é permitido compensar esses valores. Isso se deve ao fato de que o limite de isenção é estabelecido por mês, para cada mês do ano-calendário. Cada mês é tratado de forma independente, e não é possível ajustar valores entre os meses para efeito de isenção.

Pergunta 11: Minha mãe foi diagnosticada com câncer no ano passado. Ela pode ficar isenta de declarar o Imposto de Renda? Se sim, gostaria de saber como proceder para tal.

Portadores de doenças graves são isentos do imposto de renda apenas para os rendimentos relativos a aposentadoria, pensão ou reforma, incluindo a complementação recebida de entidade privada. No entanto, é importante destacar que pacientes com doença grave podem ser isentos do pagamento de IR, mas não necessariamente estão isentos de apresentar a declaração de IRPF.

Pergunta 12: Recebi um informe de rendimentos do INSS com uma parcela isenta referente à minha aposentadoria. Devo declarar esse valor na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis?

Sim, o valor da parcela isenta da aposentadoria, informada no informe de rendimentos do INSS, deve ser declarado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Utilize o código 10 – Parcela isenta de proventos de aposentadoria, reserva remunerada, reforma e pensão de declarante com 65 anos ou mais para incluir esse montante. Lembre-se de que a isenção é relativa apenas aos rendimentos de aposentadoria, não abrangendo outros tipos de renda, como salários ou aluguéis.

Pergunta 13: Tenho uma pensão por doença grave que é totalmente isenta de IR. Como devo declarar essa pensão na minha declaração de imposto de renda?

As pensões por doença grave são consideradas rendimentos totalmente isentos de imposto de renda. Para declarar essa pensão, utilize a ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, escolhendo o código 11 – Pensão, proventos de aposentadoria ou reforma por moléstia grave ou aposentadoria ou reforma por acidente em serviço. Certifique-se de informar corretamente os valores relacionados a essa pensão, pois ela não deve ser tributada, mas precisa ser declarada para fins de registro.

Pergunta 14: Sou aposentado e recebo rendimentos de aluguel de imóveis. Como devo declarar esses valores no Imposto de Renda?

Os rendimentos de aluguel de imóveis devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”. É importante declarar o valor total recebido e descontar as despesas dedutíveis, como IPTU e taxas de administração, para calcular o rendimento tributável. Os rendimentos provenientes da aposentadoria e pensão continuam a ser informados nas respectivas fichas, de acordo com as orientações da Receita Federal.

Pergunta 15: Recebo uma aposentadoria do INSS e outra de uma previdência privada. Como devo proceder na declaração do Imposto de Renda?

Os rendimentos provenientes do INSS devem ser declarados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”. Já os rendimentos da previdência privada devem ser informados na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior”. Cada fonte de renda deve ser declarada separadamente, atentando-se aos limites de isenção e à tributação específica de cada categoria.

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