Julio,

Natureza da operação

A operação é considerada permuta com torna, conforme previsto no art. 132, II, do RIR/2018. Nesse caso:

– Apenas a torna recebida é tributável para quem a recebe (Lorenzo).
– Não há tributação imediata para a parte permutada sem torna (o terreno trocado).

Cálculo do Ganho de Capital – Lorenzo (recebeu a torna)

– Valor recebido em espécie (torna): R$ 50.000,00
– Custo do terreno cedido: R$ 200.000,00
– Valor de mercado estimado do terreno recebido: R$ 60.000,00 + R$ 50.000,00 = R$ 110.000,00

A parcela do imóvel trocado que se refere à torna corresponde a:
50.000 / 110.000 = 45,45% do total da operação.

Logo, o custo proporcional do terreno B atribuído à torna é:
R$ 200.000,00 × 45,45% = R$ 90.909,09

Ganho de capital de Lorenzo:
R$ 50.000,00 (torna recebida) – R$ 90.909,09 (custo proporcional) = prejuízo de R$ 40.909,09

Como não houve lucro na parcela da torna, Lorenzo não tem imposto a pagar.

Declaração de Bens – Situação em 31/12/2025

Artur:

– 31/12/2024:
Terreno A: R$ 60.000,00
Terreno B: R$ 0,00

– 10/05/2025:
Permuta: Artur entrega terreno A (R$ 60.000,00) + torna de R$ 50.000,00
Valor total atribuído ao terreno B: R$ 110.000,00

– 31/12/2025:
Terreno A: R$ 0,00
Terreno B: R$ 110.000,00 (valor histórico – não há ganho de capital neste caso)

Lorenzo:

– 31/12/2024:
Terreno A: R$ 0,00
Terreno B: R$ 200.000,00

– 10/05/2025:
Permuta: Lorenzo entrega terreno B (R$ 200.000,00) e recebe terreno A (valor atribuído: R$ 60.000,00) + torna de R$ 50.000,00

– 31/12/2025:
Terreno A: R$ 60.000,00
Terreno B: R$ 0,00
Dinheiro recebido (torna): não declarado em “Bens e Direitos”, mas deve constar no GCAP

Importante:
Lorenzo deve preencher o programa GCAP 2025 para informar a permuta com torna e, se aplicável, exportar os dados para o programa da Declaração de IRPF 2026.

Trata-se de dois terrenos escriturados, ambos de pessoa físicas.
Pretende-se realizar uma operação de permuta entre Artur e Lorenzo, com o acréscimo de uma torna no valor de R$ 50.000,00, que foi paga por Artur a Lorenzo.

Os valores informados e cálculos do ganho de capital de Artur e Lorenzo ficam como?

No mês da operação, o valor de venda anunciado do terreno de Lorenzo era R$430.000,00.

Data da formalização da permuta 10/05/2025.

Artur:
Terreno “A” adquirido em 10/02/11: R$ 60.000,00
10/05/2025: R$ ???
31/12/2025: R$ ???

Lorenzo:
Terreno “B” adquirido em 10/02/16: R$ 200.000,00
10/05/2025: R$ ???
31/12/2025: R$ ???

Adenir,

✅ 1. O que acontece com a permuta do imóvel?

A troca do seu apartamento por um futuro apartamento no empreendimento é considerada uma permuta de bens imóveis entre pessoa física e pessoa jurídica.

Nesse caso, não se aplica o tratamento de permuta isento de apuração de ganho de capital, como ocorreria em uma permuta entre duas pessoas físicas.

Segundo a Instrução Normativa SRF nº 107/1988 e o RIR/2018 (art. 132, §4º), quando a permuta ocorre com pessoa jurídica, o contribuinte deve considerar o valor de mercado do imóvel como valor de alienação e apurar o ganho de capital normalmente.

✅ 2. E o pagamento de R$ YY mensais durante a obra? É considerado torna?

Não, esse valor não é considerado torna.

Esse pagamento mensal é uma indenização ou aluguel pelo uso do imóvel ou pela desocupação durante o período da obra.

Portanto, esse valor é classificado como rendimentos tributáveis de aluguel, e não como parte da operação de permuta.

Importante:
Esses valores mensais devem ser informados na ficha de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica” da sua declaração anual, e estão sujeitos à tabela progressiva do IRPF, salvo se a construtora fizer a retenção na fonte (o famoso “carnê-leão” poderá ser exigido).

✅ 3. A regra de isenção dos R$ 440.000,00 se aplica?

A isenção de IR para ganho de capital na venda de imóvel residencial até R$ 440.000,00 (art. 23 da Lei 9.250/1995) não se aplica aqui.

Isso porque essa isenção é válida somente para venda de imóveis residenciais para pessoas físicas, e desde que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos.

Como a permuta é com uma pessoa jurídica (construtora), a isenção não é aplicável.