Carlos,

O seu entendimento está correto: a operação pertence ao GCAP 2025 e deve ser refletida na DIRPF 2026. O fato de o GCAP 2025 não estar salvando o demonstrativo ou não gerando o arquivo .DBF não indica que a operação mudou de ano, mas sim que há um erro técnico no programa, uma corrupção no banco de dados da sua declaração ou um erro de preenchimento em algum campo obrigatório que está travando a gravação.

Aqui está como proceder de forma segura e correta para resolver o problema de exportação e fazer o lançamento patrimonial adequado:

1. Como resolver o erro técnico do GCAP 2025

Antes de desistir da exportação automática, tente isolar o erro de software:

Verifique campos obrigatórios: Certifique-se de que na aba “Adquirentes” o CPF do comprador está validado e que, na aba “Operação”, todas as perguntas sobre o tipo de alienação foram respondidas. Às vezes, o botão de “Salvar” ou a exportação ficam cinzas/travados por falta de um dado simples.

Executar como Administrador: No Windows, clique com o botão direito no ícone do GCAP 2025 e selecione “Executar como Administrador”. Falta de permissão de gravação na pasta C:\Program Files impede o programa de criar o arquivo .DBF.

Atualização do Java: O GCAP roda sob a plataforma Java. Garanta que o Java do seu computador e o programa GCAP estejam na última versão disponível no site da Receita Federal.

Cópia de Segurança: Se o programa estiver corrompido, faça uma cópia de segurança dentro do menu do GCAP, desinstale o aplicativo, baixe-o novamente do site da Receita, instale e restaure a cópia.

2. Solução de Contingência: Preenchimento Manual na DIRPF 2026

Se o erro do arquivo .DBF persistir e você não conseguir exportar, não mude o ano da apuração. Como o seu GCAP 2025 resultou em saldo zero a pagar, você pode transcrever as informações manualmente na DIRPF 2026 para cumprir o prazo de entrega:

Acesse a DIRPF 2026 e vá até a ficha Ganhos de Capital -> Alidenação de Bens Imóveis.

Como não foi possível importar, preencha os campos exatamente com o resumo do que foi apurado no programa do GCAP (Preço de Alienação: R$ 210.000,00; Custo de Aquisição; e o Ganho de Capital Isento, se houver).

Se o ganho foi isento, certifique-se de que o valor do lucro seja transportado para a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis (geralmente sob o código correspondente ao tipo de isenção validada no GCAP).

3. Ajuste Patrimonial Correto em 31/12/2025 (Ficha de Bens e Direitos)

Para refletir fielmente a realidade jurídica e a tradição econômica da operação em 31/12/2025:

No item do Apartamento: Na coluna “Situação em 31/12/2024”, mantenha o valor histórico. Na coluna “Situação em 31/12/2025”, você deve zerar o valor (R$ 0,00), pois o imóvel foi alienado em dezembro.

Na Discriminação do Apartamento: Detalhe toda a operação contratual: “Imóvel alienado em 11/12/2025 por meio de promessa de compra e venda pelo valor total de R$ 210.000,00 para [Nome do Comprador], CPF [CPF]. Recebido sinal de R$ 21.000,00 em 15/12/2025. O saldo restante de R$ 189.000,00 foi pactuado para recebimento em duas parcelas em 2026 (R$ 21.000,00 de complemento de sinal em janeiro e R$ 168.000,00 via financiamento do Banco Itaú em fevereiro).”

Registro do Crédito: Para fechar o balanço patrimonial, abra um novo item na Ficha de Bens e Direitos sob o Código 99 (Outros Bens e Direitos) ou Código 51 (Crédito decorrente de alienação).

Na Discriminação, coloque: “Crédito a receber de [Nome do Comprador], referente ao saldo da venda do apartamento ocorrida em 11/12/2025.”

Na coluna “Situação em 31/12/2024”, coloque R$ 0,00.

Na coluna “Situação em 31/12/2025”, lance o valor que o comprador ainda lhe devia naquela data exacta: R$ 189.000,00.
(Nota: Na DIRPF do ano seguinte, este crédito será zerado, pois as parcelas foram pagas em 2026).

Dessa forma, a variação patrimonial fica perfeita: o imóvel sai, o sinal de R$ 21.000,00 entra no seu saldo bancário em 31/12/2025 e os R$ 189.000,00 restantes ficam expressos como um direito/crédito a receber.